Wer in Nordzypern ein Haus kaufen möchte, achtet auf Lage, Preis und Zahlungsplan. Seit Oktober 2026 gibt es eine weitere wichtige Frage, auf die das Gesetz nun eine klare Antwort gibt: Wie lange dürfen Sie als Eigentümer im Land leben?
Zwei Änderungen der Verordnung über Aufenthaltsgenehmigungen und Visa (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü), veröffentlicht im Amtsblatt der TRNC am 2. Oktober 2026 und am 5. Oktober 2026, regeln 5- und 10-jährige Aufenthaltsgenehmigungen für ausländische Immobilieneigentümer. Beide traten am Tag ihrer Veröffentlichung in Kraft.
Die entscheidende Zahl ist ein Gesamtwert der Immobilie von 300.000 GBP. Die Regeln gelten nicht nur für Käufer mit Eigentumsurkunde, sondern auch für Käufer eines Neubauprojekts mit einem anerkannten Kaufvertrag.
In diesem Leitfaden erklären wir sachlich und ohne Werbeversprechen, was die neuen Regeln bedeuten, wo ihre Grenzen liegen und was noch offen ist.
Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkauf: Ist das möglich?
Ja. Ausländische Käufer, die die Voraussetzungen erfüllen, können über ihr Immobilieneigentum eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung erhalten.
Eine automatische 10-jährige Genehmigung für jeden Käufer gibt es jedoch nicht. Ob Sie 5 oder 10 Jahre erhalten und ob Sie ein Einkommen nachweisen müssen, hängt von zwei Punkten ab: vom Wert der Immobilie und davon, ob Sie bereits die Eigentumsurkunde oder nur einen Kaufvertrag besitzen.
Was bringt eine Investition ab 300.000 GBP?
Ist die Eigentumsurkunde (Tapu Koçanı) auf Ihren Namen eingetragen und beträgt der Gesamtwert Ihrer gekauften Immobilien 300.000 GBP oder mehr, erhalten Sie eine 10-jährige Aufenthaltsgenehmigung ohne Einkommensnachweis.
Liegt der Gesamtwert unter 300.000 GBP, erhalten Sie eine 5-jährige Aufenthaltsgenehmigung, ebenfalls ohne Einkommensnachweis.
Neubau unter 300.000 GBP? Ohne Eigentumsurkunde müssen Sie ein monatliches Einkommen in Höhe von mindestens einem nordzyprischen Mindestlohn nachweisen. Details finden Sie weiter unten.
Zwei Details sind wichtig:
Die Währung spielt keine Rolle. Die Verordnung nennt ausdrücklich "300.000 GBP oder den Gegenwert in einer anderen Währung". Ein Kauf in Euro wird also nach seinem Pfund-Gegenwert bewertet.
Es zählt der Gesamtwert. Die Verordnung spricht vom "Gesamtwert der gekauften Immobilien". Besitzen Sie mehrere Immobilien mit Eigentumsurkunde, werden deren Werte addiert, etwa eine Wohnung zum Selbstbewohnen und ein Studio zur Vermietung.
Wie der Wert ermittelt wird und welcher Wechselkurs an welchem Stichtag gilt, regelt die Verordnung nicht. Liegt Ihr Kauf nahe an der Grenze, klären Sie dies vor der Antragstellung und planen Sie wegen Kursschwankungen zwischen Euro und Pfund einen Puffer ein.
Aufenthalt in Nordzypern auch unter 300.000 GBP?
Ja. Eigentümer mit Eigentumsurkunde erhalten auch unter 300.000 GBP eine 5-jährige Genehmigung, ohne Einkommensnachweis.
Sie müssen also nicht 300.000 GBP investieren, um in Nordzypern leben zu dürfen. Die Grenze ist kein Mindestbetrag für den Aufenthalt, sondern die Linie zwischen 5 und 10 Jahren.
Kauf im Bau: Aufenthalt mit dem Kaufvertrag
Wer in ein Neubauprojekt investiert, wartet oft längere Zeit, bis die Eigentumsurkunde auf seinen Namen ausgestellt wird. Die Änderung vom 5. Oktober 2026 schafft für diese Käufer einen eigenen Weg.
Voraussetzung ist ein Kaufvertrag, der vom Finanzamt der TRNC (Gelir ve Vergi Dairesi) gestempelt und genehmigt wurde, sowie ein Antrag beim Ministerium:
Vertragswert 300.000 GBP oder mehr: 5-jährige Genehmigung ohne Einkommensnachweis.
Vertragswert unter 300.000 GBP: 5-jährige Genehmigung, wenn Sie ein regelmäßiges monatliches Einkommen von mindestens einem nordzyprischen Mindestlohn nachweisen. Der Nachweis erfolgt über ein apostilliertes Dokument aus Ihrem Heimatland oder eine Bescheinigung einer Bank in Nordzypern oder im Ausland. Zusätzlich sieht die Verordnung eine Genehmigung bis zu 5 Jahren vor, wenn eine Bankbescheinigung ein Einkommen in Höhe eines Mindestlohns zur Bestreitung des Lebensunterhalts belegt. Wie sich beide Varianten in der Praxis unterscheiden, erläutert die Verordnung nicht.
Ein einfacher, nicht gestempelter Vertrag reicht nicht aus. Und die 10-jährige Genehmigung setzt die Eigentumsurkunde voraus; mit Kaufvertrag sind höchstens 5 Jahre möglich.
Hinweis für Rentner: Ob etwa ein apostillierter Rentenbescheid der Deutschen Rentenversicherung als Einkommensnachweis anerkannt wird, regelt die Verordnung nicht ausdrücklich. Klären Sie das vor dem Antrag mit der Einwanderungsbehörde oder einem Anwalt.
Wie hoch ist ein nordzyprischer Mindestlohn?
Seit dem 1. Juli 2026 beträgt der Mindestlohn in Nordzypern 61.677 TL netto (70.893 TL brutto) pro Monat (Haber Kıbrıs). Er wurde zuletzt zweimal im Jahr angepasst, die Einkommensgrenze kann sich also ändern. Ob der Netto- oder Bruttobetrag gilt, legt die Verordnung nicht fest.
Gilt der Einkommensnachweis für alle Käufer?
Nein. Eigentümer mit Eigentumsurkunde müssen unabhängig vom Immobilienwert kein Einkommen nachweisen. Der Einkommensnachweis gilt nur für Käufer, die mit einem gestempelten Kaufvertrag unter 300.000 GBP einen Antrag stellen.
Was gilt für Ihre Familie?
Die Familienaufenthaltsgenehmigung kann nun, sofern keine andere Regel entgegensteht, jeweils für bis zu 10 Jahre erteilt werden. "Bis zu" ist dabei wörtlich zu nehmen: 10 Jahre sind die Höchstdauer, kein automatischer Anspruch für jedes Familienmitglied.
Für kleine Kinder gibt es zwei Regelungen:
Ausländische Kinder unter 6 Jahren wurden in Artikel 12(c) der Verordnung über Aufenthaltsgenehmigungen und Visa als eigene Kategorie aufgenommen.
Ausländische Kinder unter 6 Jahren, die sich am 2. Oktober 2026, dem Tag des Inkrafttretens, in Nordzypern aufhielten, sind von Bußgeldern für Zeiten ohne Aufenthaltsgenehmigung befreit.
Was die Aufnahme in Artikel 12(c) in der Praxis bedeutet, führt die Änderung nicht näher aus. Prüfen Sie daher das aktuelle Verfahren für Anträge Ihrer Kinder.
Aufenthalt ist keine Staatsbürgerschaft
Das ist das häufigste Missverständnis. Die 5- und 10-jährigen Genehmigungen sind Aufenthaltsgenehmigungen. Sie berechtigen zum legalen Wohnen in Nordzypern, verleihen aber weder die Staatsbürgerschaft der TRNC noch einen Reisepass.
Wird Ihnen Nordzypern als "Staatsbürgerschaft durch Investition" angeboten, ist Vorsicht geboten. Die Änderungen von 2026 betreffen ausschließlich den Aufenthalt.
Als deutsche Staatsbürger genießen Sie in der Republik Zypern im Süden der Insel bereits EU-Freizügigkeit. Für einen langfristigen Aufenthalt im Norden ist dagegen eine Aufenthaltsgenehmigung der TRNC erforderlich, und genau hier setzen die neuen Regeln an.
Was deutsche Käufer vor dem Kauf prüfen sollten
Die Aufenthaltsgenehmigung ist ein echter Vorteil, ersetzt aber keine sorgfältige Prüfung. Wir empfehlen:
Unabhängige rechtliche Beratung: Lassen Sie Kaufvertrag und Eigentumsverhältnisse von einem unabhängigen Anwalt in Nordzypern prüfen. Welche Punkte dabei wichtig sind, haben wir in unserem Beitrag zu Risiken beim Immobilienkauf in Nordzypern zusammengefasst.
Zeitplan für die Eigentumsurkunde: Lassen Sie sich bei Neubauprojekten schriftlich bestätigen, wann die Urkunde voraussichtlich ausgestellt wird. Sie entscheidet über 5 oder 10 Jahre.
Stempel des Finanzamts: Planen Sie den Aufenthalt über den Kaufvertrag, stellen Sie sicher, dass der Vertrag gestempelt und genehmigt wird.
Währung: Ihr Kaufpreis in Euro wird in Pfund umgerechnet. Halten Sie bei Käufen nahe der Grenze Abstand zu 300.000 GBP.
Lebensplanung: Lage, Gesundheitsversorgung, Anbindung an den Flughafen, laufende Kosten und Verwaltung der Anlage.
Ob Sie eine Kapitalanlage suchen, ein Ferienhaus für die Wintermonate oder einen dauerhaften Wohnsitz: Der Alltag vor Ort unterscheidet sich vom Urlaub. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Leben in Nordzypern. Beliebte Lagen sind etwa Iskele Long Beach oder Immobilien mit Meerblick.
Um Lagen und Budgets zu vergleichen, entdecken Sie die Projekte von Döveç Group oder sprechen Sie mit unserem Team.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es in Nordzypern eine Staatsbürgerschaft durch Investition?
Nein. Der Kauf einer Immobilie in Nordzypern führt zu einer Aufenthaltsgenehmigung für 5 oder 10 Jahre, nicht zur Staatsbürgerschaft oder zu einem Reisepass. Seien Sie bei Angeboten, die das Gegenteil versprechen, zurückhaltend.
Gibt es noch ein Golden Visa oder einen goldenen Pass in Zypern?
Das Staatsbürgerschaftsprogramm der Republik Zypern im Süden wurde zum 1. November 2020 eingestellt. In Nordzypern führt Immobilieneigentum zu einer Aufenthaltsgenehmigung, nicht zur Staatsbürgerschaft.
Wie lange darf ich als Immobilieneigentümer in Nordzypern bleiben?
Mit Eigentumsurkunde: 10 Jahre ab einem Gesamtwert von 300.000 GBP, darunter 5 Jahre, jeweils ohne Einkommensnachweis. Mit gestempeltem Kaufvertrag: bis zu 5 Jahre.
Kann ich nach Nordzypern auswandern, wenn ich dort ein Haus kaufe?
Ja, der Immobilienkauf eröffnet einen Weg zur langfristigen Aufenthaltsgenehmigung. Käufer mit Eigentumsurkunde erhalten 5 oder 10 Jahre, Käufer eines Neubaus mit vom Finanzamt gestempeltem Vertrag bis zu 5 Jahre. Unter 300.000 GBP müssen Vertragsinhaber ein monatliches Einkommen von mindestens einem nordzyprischen Mindestlohn nachweisen.
Gibt es eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung?
Die Regeln von 2026 schaffen keine unbefristete Genehmigung, sondern feste Laufzeiten von 5 oder 10 Jahren, die an das Immobilieneigentum geknüpft sind. Für die Republik Zypern im Süden gelten eigene Regeln, die dieser Beitrag nicht behandelt.
Welche Unterlagen brauche ich für den Antrag?
Die wichtigsten Voraussetzungen sind:
eine Eigentumsurkunde auf Ihren Namen oder ein vom Finanzamt gestempelter und genehmigter Kaufvertrag,
der Wert der Immobilie (über oder unter 300.000 GBP), der die Laufzeit bestimmt,
ein Einkommensnachweis, nur bei Vertragsinhabern unter 300.000 GBP,
der Antrag beim zuständigen Ministerium.
Die vollständige Liste der Unterlagen erfragen Sie am besten vorab bei der Einwanderungsbehörde.
