Risiken & Prüfung
Wer diese Frage stellt, steht meist kurz vor einer Entscheidung über einen sechsstelligen Betrag. Und bekommt darauf zwei Sorten Antworten: Verkaufsseiten, auf denen alles unkompliziert klingt, und Forenbeiträge, in denen jeder alles verliert. Beides hilft nicht weiter.
Wir sind Bauträger auf Nordzypern und verkaufen hier Immobilien. Dieses Interesse haben wir, und Sie sollten es beim Lesen mitdenken. Was wir trotzdem sachlich beschreiben können: welche Risiken bei diesem Markt real sind, welche überschätzt werden, und an welchen Stellen Sie sich ausdrücklich nicht auf uns verlassen sollten, sondern auf Ihren eigenen Anwalt.
Diese Seite dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Rechtliche Einordnungen, Erwerbsgrenzen und aufenthaltsrechtliche Anforderungen können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Lassen Sie jede hier beschriebene Frage vor einem Kauf von einem unabhängigen Anwalt Ihrer Wahl und den zuständigen Behörden prüfen.
36+
Jahre Exzellenz
4.000+
Übergebene Wohnungen
16
Gruppenunternehmen
22
PropertyNC-Awards
40+
Investoren-Nationalitäten
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Die Risiken, die tatsächlich zählen
In der Diskussion über Nordzypern dominiert die politische Frage. In der Praxis verlieren Käufer ihr Geld meist an etwas anderem:
Der Rechtstitel des Grundstücks
Nicht jede Eigentumsurkunde auf der Insel hat dieselbe rechtliche Ausgangslage. Welche Kategorie vorliegt, entscheidet darüber, wie belastbar Ihr Eigentum langfristig ist. Das ist die eine Frage, die Sie vor Vertragsunterschrift geklärt haben müssen.
Der Bauträger, nicht das Land
Der häufigste reale Schaden entsteht bei Off-Plan-Käufen, wenn ein Entwickler nicht fertigstellt, deutlich später übergibt oder in der Bauphase zahlungsunfähig wird. Dieses Risiko hat nichts mit der Zypernfrage zu tun und existiert in Spanien und Portugal genauso.
Finanzierung aus Eigenkapital
Deutsche Banken finanzieren Objekte in Nordzypern in aller Regel nicht. Wer den Kauf über Ratenpläne des Bauträgers stemmt, bindet sich an einen Zahlungsplan, den er auch bei veränderter privater Lage bedienen muss.
Wiederverkauf braucht Zeit
Der Markt ist kleiner und internationaler als ein deutscher Ballungsraum. Ein Verkauf zum Wunschtermin ist nicht planbar. Wer das Kapital in absehbarer Zeit sicher zurückbraucht, sollte hier nicht kaufen.
Auffällig ist die Reihenfolge: Interessenten fragen uns fast immer zuerst nach der politischen Situation und fast nie nach der Fertigstellungsbilanz des Bauträgers. Nach unserer Erfahrung ist die zweite Frage die, an der sich entscheidet, ob ein Kauf gut ausgeht.
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Welche Eigentumsurkunde hat das Objekt?
Auf Nordzypern gibt es mehrere Kategorien von Eigentumsurkunden (türkisch: koçan). Sie unterscheiden sich darin, wem das Grundstück vor 1974 gehörte, und daraus ergibt sich ihre unterschiedliche rechtliche Einordnung. Fragen Sie bei jedem Objekt, das Sie ernsthaft in Betracht ziehen, nach der Kategorie:
Türkischer Titel von vor 1974
Grundstücke, die schon vor 1974 türkisch-zypriotischen oder ausländischen Eigentümern gehörten. Weil hier keine griechisch-zypriotische Vorgeschichte besteht, gilt diese Kategorie allgemein als die unproblematischste.
Tauschtitel (Eşdeğer)
Vergeben an türkische Zyprer als Ausgleich für Eigentum, das sie im Süden zurückgelassen haben. Wird üblicherweise ebenfalls als belastbar eingestuft, weil etwaige Ansprüche über die staatliche Kommission und nicht über den heutigen Eigentümer abgewickelt werden.
Zugeteilter Titel (Tahsis, auch TMD)
Nach 1974 zugeteilte Grundstücke. Diese Kategorie wird in der Fachdiskussion durchgehend als die mit dem höchsten politischen Risiko beschrieben. Wenn ein Objekt darauf steht, sollten Sie das wissen, bevor Sie verhandeln, nicht danach.
Wie Sie die Kategorie überprüfen
Nicht über den Verkäufer und nicht über uns. Ihr eigener Anwalt fordert den Auszug beim Grundbuchamt an und ordnet das Grundstück ein. Das ist ein Standardvorgang, dauert wenige Tage und kostet einen Bruchteil dessen, was ein Fehler kostet.
Zur Einordnung der politischen Dimension: Für Ansprüche aus der Zeit vor 1974 besteht in Nordzypern eine staatliche Entschädigungskommission (Immovable Property Commission). Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte hat 2010 in der Entscheidung Demopoulos gegen Türkei festgestellt, dass Antragsteller diesen innerstaatlichen Weg zunächst beschreiten müssen, bevor sie den Gerichtshof anrufen können. Diese Feststellung betrifft die Zuständigkeit für solche Verfahren. Sie ist keine allgemeine Garantie für einzelne Immobilien und ersetzt die Prüfung Ihres konkreten Objekts nicht.
Wir legen die vorhandene Eigentumsdokumentation zu jedem unserer Objekte vor Vertragsunterschrift vollständig offen und arbeiten dabei direkt mit dem Anwalt des Käufers zusammen. Die Bewertung dieser Unterlagen ist ausdrücklich seine Aufgabe und nicht unsere.
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Die Fehler, die wir am häufigsten sehen
Fast jeder Problemfall, von dem wir auf Nordzypern hören, geht auf eine Handvoll wiederkehrender Versäumnisse zurück. Sie sind alle vermeidbar, und zwar bevor Geld fließt:
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So prüfen Sie ein Objekt in vier Schritten
Diese Reihenfolge kostet Sie etwa zwei bis drei Wochen und deckt die Punkte ab, an denen später Streit entsteht:
- 01
Eigenen Anwalt beauftragen
Unabhängig, selbst gesucht, vor der Reservierung. Er sollte auf Immobilienrecht in Nordzypern spezialisiert sein und keine laufende Geschäftsbeziehung zum Verkäufer haben.
- 02
Grundbuchauszug und Titelkategorie anfordern
Ihr Anwalt prüft, wem das Grundstück gehört, welche Kategorie die Eigentumsurkunde hat und ob Belastungen oder Hypotheken eingetragen sind. Erst danach ist eine Verhandlung sinnvoll.
- 03
Den Bauträger vor Ort prüfen
Fertiggestellte Projekte besichtigen, Übergabetermine mit den tatsächlichen Terminen früherer Bauabschnitte vergleichen, nach Referenzen fragen, die Sie wirklich kontaktieren können.
- 04
Vertrag registrieren und Zahlungen koppeln
Kaufvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist beim Grundbuchamt registrieren lassen, Zahlungsplan an Bauabschnitte binden und die Kaufgenehmigung (Permission to Purchase) über Ihren Anwalt beantragen.
Wenn ein Verkäufer Sie zeitlich unter Druck setzt, während Sie diese vier Schritte gehen wollen, ist das die nützlichste Information, die Sie in diesem Prozess bekommen können.
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Was wir auf unserer Seite tun
Wir können Ihnen die eigene Prüfung nicht abnehmen und wollen es auch nicht. Was wir strukturell so aufgesetzt haben, dass es Ihr Risiko senkt:
Unabhängige anwaltliche Vertretung
Wir arbeiten mit dem Anwalt zusammen, den Sie beauftragen, und stellen ihm die Unterlagen direkt zur Verfügung. Sie sollten nichts unterschreiben, das Ihr Anwalt nicht geprüft hat.
Zahlungen über Treuhand
Zahlungen laufen über ein Treuhandkonto und sind an Baufortschritte gekoppelt. Sie können zu jedem Zeitpunkt nachvollziehen, wofür Sie bereits bezahlt haben.
5 Jahre Strukturgarantie
Auf jedes neu gebaute Objekt gibt es fünf Jahre Garantie auf die Bausubstanz.
Fertiggestellte Projekte besichtigen
Wir zeigen Interessenten übergebene Anlagen und nicht nur Musterwohnungen. Unser Portfolio verteilt sich über İskele, Long Beach, Esentepe, Tatlısu und Famagusta.
Die Grundlage dafür ist schlicht Betriebszugehörigkeit zum Markt: gegründet 1989, über 4.000 übergebene Wohnungen auf Nordzypern, dreifacher Gewinner des PropertyNC „Best Construction Company of the Year“. Das ist kein Argument dafür, auf eine eigene Prüfung zu verzichten. Es ist ein Argument dafür, dass sich die Prüfung bei uns durchführen lässt.
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Was wir nicht versprechen
Ein Teil der Antwort auf die Risikofrage besteht darin, klar zu sagen, wofür niemand seriös garantieren kann. Das gilt auch für uns:
Erfahrungen anderer Käufer richtig einordnen
Wer nach Erfahrungen mit Nordzypern sucht, landet schnell in Foren und Bewertungsportalen. Dort stehen echte Schilderungen neben Beiträgen von Wettbewerbern und neben Lob, das aus dem Marketing stammt. Anonyme Berichte lassen sich in beide Richtungen nicht überprüfen, weder die guten noch die schlechten.
Belastbarer sind drei Dinge, die Sie selbst herstellen können. Erstens: Referenzen, die Sie tatsächlich kontaktieren dürfen, also Eigentümer, mit denen Sie ohne Beisein des Verkäufers sprechen. Zweitens: fertiggestellte Anlagen, die Sie betreten und ansehen können, im Idealfall solche, die schon einige Jahre bewohnt sind, denn dort zeigt sich die Bauqualität. Drittens: die Terminhistorie des Bauträgers, also ein Vergleich der ursprünglich angekündigten mit den tatsächlichen Übergabeterminen früherer Bauabschnitte.
Wenn ein Anbieter Ihnen keinen dieser drei Punkte ermöglicht, ist das aussagekräftiger als jede Onlinebewertung.
Risiken & Prüfung
Gegründet 1989, über 4.000 übergebene Wohnungen auf Nordzypern in fünf Kernregionen.
FAQ
Häufig gestellte Fragen
Stellen Sie uns die unangenehmen Fragen
Wenn Sie diese Seite bis hierher gelesen haben, sind Sie vermutlich an dem Punkt, an dem allgemeine Informationen nicht mehr weiterhelfen und es um ein konkretes Objekt geht.
Schreiben Sie uns, welches Projekt Sie interessiert. Unser deutschsprachiges Team schickt Ihnen die vorhandenen Unterlagen, beantwortet Ihre Fragen zum Ablauf und stellt den Kontakt zu Ihrem Anwalt her, damit dieser prüfen kann, was zu prüfen ist.
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