Kuzey Kıbrıs gayrimenkul pazarına bakan hemen herkes aynı soruyla başlıyor: bu mülk gerçekten gelir üretecek mi?
Garantili kira getirili projeler bu soruya sözleşmeyle cevap verir. Satın aldığınız dairenin kiralanması ve kira ödemesi, satış sözleşmesine ek bir kiralama sözleşmesiyle belirli bir süre boyunca taahhüt altına alınır. Kiracı aramazsınız, boş kalan aylar sizi ilgilendirmez, işletmeyle uğraşmazsınız. Buna karşılık piyasanın en yüksek kirasını da almazsınız; önceden bilinen ve yazılı hale gelmiş bir tutar alırsınız.
Aşağıda modelin nasıl işlediğini, getirinin nasıl okunması gerektiğini, kiranın hangi düzende ödendiğini ve bir kira garantisini değerlendirirken hangi soruları sormanız gerektiğini bulacaksınız. Yatırım kararının daha geniş çerçevesi için Kıbrıs'ta ev almak mantıklı mı? 2026 analizi yazımız da yardımcı olur.
Model nasıl işliyor?
Klasik kiralamada mülk sahibi dört yükü birden taşır. Kiracıyı bulacaktır, daire boş kaldığında gelir kaybını cebinden karşılayacaktır, bakımı yürütecektir ve her yıl değişen piyasa koşullarına göre gelirini yeniden hesaplayacaktır.
Kira garantili modelde bu dört yük de işletmeciye geçer. Daire, inşaat firmasının belirlediği işletim modeli çerçevesinde çalıştırılır. Doluluk düşse de, sezon zayıf geçse de sözleşmede yazan tutar ödenir.
Takas oldukça basit: dalgalanma riskini devredersiniz, karşılığında tavan getiriden bir miktar vazgeçersiniz. Uzaktan yatırım yapan ya da mülk yönetimiyle uğraşmak istemeyen alıcı için genellikle iyi bir takastır.
Her "kira garantisi" aynı şeyi ifade etmiyor
Kuzey Kıbrıs pazarında bu ifade birbirinden hayli farklı yapılar için kullanılıyor. Sözleşmeye oturmadan önce hangisiyle karşı karşıya olduğunuzu bilmeniz gerekir.
En öngörülebilir olanı sabit tutarlı garanti. Yıllık kira, para birimi bazında sabit bir rakam olarak belirlenir. Burada bakılacak nokta, sözleşmede yıllık artış maddesi bulunup bulunmadığı. Yoksa enflasyon uzun vadede getiriyi aşındırır.
Yüzdesel getiri garantisinde taahhüt, satış bedeli üzerinden yıllık yüzde olarak verilir. Sorulacak soru şu: yüzde hangi bedel üzerinden hesaplanıyor, liste fiyatı mı yoksa ödediğiniz net bedel mi? Aradaki fark küçük görünür ama on yıla yayıldığında değildir.
Gelir paylaşımlı modelde daire otel işletim havuzuna dahil edilir ve gerçek gelirden pay alırsınız. Getiri potansiyeli daha yüksek olabilir. Ancak adında "garanti" geçmesine rağmen, sözleşmede bir taban tutar yoksa bu gerçek bir garanti değildir.
Üçünü birbirinden ayıran tek bir kontrol sorusu var: sözleşmede taban bir tutar yazıyor mu, yoksa gelir tamamen doluluğa mı bağlı?
Kira ne zaman ödeniyor?
Modelin en sık yanlış anlaşılan tarafı bu ve baştan bilinmesi gerekiyor.
Kira aylık değil, yıllık ödenir. İlk ödeme de ilk işletim yılının sonunda yapılır. Kuzey Kıbrıs'ta bu modelin genel işleyişi böyledir, Döveç Group'un 10 yıllık garantisi de aynı düzende çalışır.
Anahtar teslimin ardından daire işletime girer ve ilk işletim yılı başlar. İlk kira ödemesi bu yılın sonunda hesabınıza geçer. Sonraki ödemeler de aynı düzende, her yılın sonunda devam eder. On yıllık garanti süresi boyunca toplam on ödeme alırsınız.
Nedeni işletim modelinin yapısında. Doluluk ve gelir yıl içinde sezona göre dalgalanır, hesap yıllık kapatılır, ödeme yıl sonunda tek seferde yapılır.
Aylık düzenli gelir bekleyen bir yatırımcı için bu, planlamayı doğrudan etkileyen bir fark. Teslimden sonraki ilk yıl boyunca mülkten nakit girişi olmaz. Bu bir yıllık boşluğu yatırım kararınızı verirken hesaba katmanız gerekir.
Bunu burada açıkça yazıyoruz, çünkü sözleşmeden sonra öğrenilecek bir şey değil.
Getiriyi doğru okumak
Kira garantili bir projeyi değerlendirirken tek başına kira rakamına bakmak yanıltıcıdır. Bakılması gereken, yatırımın kendini ne kadar sürede geri ödediğini gösteren amortisman süresi:
Amortisman süresi = Toplam yatırım bedeli ÷ Yıllık net kira geliri
Buradaki kritik kelimeler "toplam" ve "net". İlanlarda gördüğünüz getiri oranlarının çoğu, dairenin satış bedeli üzerinden hesaplanmış brüt orandır. Oysa gerçek yatırımınız satış bedelinden fazladır. Tapu harcı, KDV, damga pulu ve avukatlık masrafları ciddi bir kalem tutar ve gerçek getiriyi belirgin şekilde düşürür.
Aynı daire, hangi bedeli paydaya koyduğunuza göre iki farklı getiri oranı üretir. Karşılaştırma yaparken hep aynı tarafı kullanın, yoksa elmayla armut karşılaştırırsınız.
Hesabınıza katmanız gereken diğer kalemler: aidat ve site yönetim giderlerinin kimde olduğu, konut sigortası yükümlülüğü ve garanti süresi bittikten sonraki dönem için varsayacağınız piyasa kirası.
Bir de şu var. Amortisman süresi, kiranın hangi tarihte elinize geçtiğini göstermez. Ödemeler yıllık yapıldığı ve ilki ilk işletim yılının sonunda alındığı için, nakit akışı takviminiz hesaptaki yıl sayısından bir yıl geride başlar.
Getiri beklentisi bölgeye göre de belirgin şekilde değişiyor. Bölge bazlı karşılaştırma için Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul almak için en iyi bölgeler rehberimize bakabilirsiniz.
Döveç Group'un 10 yıl kira garantisi
"Kazancın Garanti Altında" kampanyası kapsamında, seçili resort projelerimizde belirli sayıda daireye anahtar tesliminden itibaren 10 yıl kira garantisi veriyoruz.
Model şöyle işliyor. Satış sözleşmesiyle birlikte kiralama sözleşmesi de imzalanır, koşullar baştan yazılı hale gelir. Daire, belirlediğimiz otel işletim modeli çerçevesinde çalıştırılır; kiracı bulma, yönetim ve operasyon size kalmaz. Gelir döviz bazında gerçekleşir. Dairenin bakımı da Döveç güvencesi altındadır. İşletim ve site yönetimi süreçlerini Döveç Life uygulamasından takip edebilir, rezervasyon ve servis taleplerinizi tek yerden yönetebilirsiniz.
On yıl, bir inşaat firmasının verebileceği en uzun vadeli taahhütlerden biri. Süre uzadıkça üstlenilen toplam yükümlülük de büyür, dolayısıyla böyle bir garanti ancak firmanın mali gücü ve teslim geçmişi bunu karşılayabildiği ölçüde bir anlam ifade eder.
Döveç Group 1989'dan bu yana Kuzey Kıbrıs'ta inşaat yapıyor ve bugüne kadar 4.000'i aşkın konut teslim etti. Şirket geçmişimiz ve tamamlanan projelerimiz hakkında detaylı bilgi alabilirsiniz.
Kampanya kapsamındaki projeler
Kampanya üç resort projesinde geçerli. Her biri farklı bir bölgede ve kiralama açısından farklı bir zemine oturuyor. Tüm projelerimizi buradan inceleyebilirsiniz.
Courtyard Platinum, İskele Long Beach
Denize 600 metre mesafede, 952 üniteli bir resort. Aralık 2026 teslim tarihiyle, uluslararası ilgi gören Courtyard konseptinin devamı. Aqua park, spa merkezi ve havuzlar dahil 26 sosyal donatısı var.
Kiralama tarafındaki güçlü yanı, resort altyapısının doluluğu yalnızca yaz aylarına bağlı bırakmaması.
D-Point, Long Beach İskele
Konut, ofis, ticaret ve sosyal yaşamı tek noktada birleştiren karma kullanımlı bir proje. Kafeleri, restoranları ve mağazalarıyla yıl boyu hareketli bir merkez.
Bu karma yapının kiralamaya doğrudan bir katkısı var: talep yalnızca tatil sezonuna bağlı kalmıyor, ofis ve ticaret alanları yıl boyu bir taban hareketlilik yaratıyor.
La Casalia, Tatlısu
Wellness ve iyi yaşam konsepti üzerine kurulu, White Lotus iş birliğiyle hayata geçen bir proje. Deniz, dağ ve orman manzaralarının buluştuğu konumunda 5 yıldızlı wellness otel konsepti, spa alanları ve a la carte restoranlar yer alıyor.
Wellness turizmi, klasik yaz turizmine göre sezona daha az bağımlı bir talep grubu. Kiralama açısından bu, diğer iki projeden farklı bir zemin demek.
Üç projede de kampanya kapsamındaki daire tipleri Stüdyo (1+0), 1+1 ve 2+1. Bu tipler hem bireysel kullanım hem kısa dönem kiralama açısından pazarda en yüksek talebi gören kategoriler arasında.
Kampanya dışındaki alternatifler için Querencia ve Natulux projelerimize de bakabilirsiniz.
Kampanya koşulları
Kampanya yalnızca %100 peşin ödemeyle yapılan alımlar için geçerli ve ödemenin 30 gün içinde tamamlanması gerekiyor. Kampanya hakkı başkasına devredilemiyor.
Kira garantisi inşaat tesliminden değil, anahtar teslim tarihinden itibaren başlıyor. Bu ayrım önemli, çünkü kiranın ne zaman başlayacağını proje teslimat takvimi belirliyor.
Süreç, satış ve kira sözleşmesinin imzalanmasının ardından konut sigortasıyla tamamlanıyor.
Kampanya kapsamındaki daireler her projede sınırlı sayıda. Güncel kampanya dönemi, daire tipine göre garantili kira tutarları ve size özel koşullar için satış ekibimizle iletişime geçin.
Bir kira garantisini nasıl değerlendirmelisiniz?
Kira garantili yatırım, doğru firmayla iyi bir modeldir. Yanlış firmayla yalnızca kâğıt üzerinde iyidir. Aradaki farkı görmenizi sağlayacak altı soru var. Hangi firmayla görüşürseniz görüşün bunları sorun.
Garantinin arkasında kim var? Taahhüt inşaat firmasının kendisinde mi, yoksa ayrı bir işletme şirketinde mi? Bir garanti, onu veren şirketin mali gücü kadar değerlidir.
Firma daha önce ne teslim etti? Broşürdeki görsel değil, teslim edilmiş ve halen çalışan bir proje görülmelidir. Bir taahhüdün tutulabilirliğinin en somut kanıtı budur.
Kira ne sıklıkla ve ne zaman ödeniyor? Aylık mı yıllık mı, ilk ödeme hangi tarihte? Nakit akışı planınızı doğrudan etkiler.
Ödeme gecikirse ne oluyor? Sözleşmede gecikme ve temerrüt maddesi tanımlı mı?
Kendi kullanım hakkınız var mı? Yılda kaç gün ve hangi dönemlerde?
Giderler kimde? Aidat, sigorta ve demirbaş yenileme kalemleri getiriden düşülüyor mu?
Bizim cevaplarımız bu sayfada yazılı. Garantiyi Döveç Group veriyor, ödemeler yıllık ve ilk işletim yılının sonunda başlıyor, bakım bize ait. Geri kalan maddeler sözleşmede madde madde yer alıyor.
İkinci soru en önemlisi ve cevabını yazıyla değil, yerinde vermeyi tercih ediyoruz. Courtyard ve Panorama projelerimiz tamamlandı, teslim edildi ve bugün aktif olarak çalışıyor. İkisi de ziyarete açık, randevu alıp gezebilirsiniz. Aynı konseptin devam eden halini Courtyard Platinum sayfasında bulabilirsiniz.
Son bir tavsiye: sözleşmeyi, satın aldığınız firmadan bağımsız bir avukata inceletin. Bunu her alıcımıza öneriyoruz.
Kira garantisi bittiğinde ne oluyor?
En az sorulan ama en önemli sorulardan biri. On yılın sonunda üç yol var.
Sözleşme yenilenebilir; güncel piyasa koşullarına göre yeni bir kira sözleşmesi imzalanır ve işletim modeli devam eder. Daire işletim havuzundan çıkarılabilir; kiralama sizin sorumluluğunuza geçer. Ya da satılabilir.
Üçüncü seçeneğin çoğu yatırımcının hesaba katmadığı bir avantajı var. On yıllık işletim geçmişi ve düzenli bakım kaydı olan bir dairenin gelir geçmişi belgelenebilir. İkinci el pazarında alıcı için bu, belirsizliği azaltan somut bir fark yaratır.
Sözleşmenizde onuncu yıl sonrası için hangi seçeneklerin tanımlı olduğunu satın alma öncesinde netleştirmenizi öneririz.
Neden Kuzey Kıbrıs?
Akdeniz'in yerleşik gayrimenkul pazarlarıyla karşılaştırıldığında Kuzey Kıbrıs, benzer konumdaki mülkler için daha düşük bir giriş bedeli istiyor. Aynı bütçeyle daha iyi konumda mülk edinmek mümkün.
İskele ve Long Beach bölgesi son yıllarda resort tipi projelerin yoğunlaştığı bir merkez haline geldi. Bölgedeki konaklama talebi, kısa dönem kiralama doluluk oranlarını doğrudan etkiliyor.
Yabancı uyruklu bireyler KKTC'de belirli koşullar çerçevesinde tapu tescili yaptırabiliyor. Süreci ve güncel mevzuatı satın alma öncesinde bir avukatla teyit etmenizi öneririz; kurallar zaman zaman değişiyor.
Bir de döviz tarafı var. GBP ve EUR bazlı kira modeli, TL enflasyonuna karşı doğal bir koruma sağlıyor. Türkiye'den yatırım yapanlar için getiri hesabının belirleyici unsurlarından biri bu.
Kimler için uygun?
Bu model tek bir profile hitap etmiyor, cazip tarafı da bu.
Pasif gelir arayan yatırımcı, kiracı ve operasyon yönetimiyle uğraşmadan on yıl boyunca öngörülebilir döviz bazlı gelir elde ediyor. İkinci ev almak isteyen, yılın belirli dönemlerinde kendi kullanımına açık, geri kalan zamanda gelir üreten bir mülke sahip oluyor; Kıbrıs'ta satılık yazlık seçeneklerimizi de değerlendirebilirsiniz. Türkiye'den uzaktan yatırım yapan, yönetimi profesyonel bir sisteme devredilmiş ve sözleşmeye bağlı bir yapı buluyor. Emekliliğini planlayan ise bugün yatırım getirisi, orta vadede Akdeniz'de bakımlı bir yaşam alanı kazanıyor; ada yaşamının günlük pratiği için Kıbrıs'ta yaşamak rehberimize bakın.
Herkes için uygun olmadığını da söyleyelim. Kısa vadede likidite ihtiyacı olanlar için peşin ödeme yapısı ve uzun vadeli sözleşme zorlayıcı olabilir. Piyasa üstü getiri hedefleyenler içinse garanti modeli, tanımı gereği tavan getiriyi sınırlar.
Sık Sorulan Sorular
Kıbrıs'ta garantili kira getirili proje nedir? Satın alınan dairenin kiralanmasının ve kira ödemesinin, satış sözleşmesine ek bir kiralama sözleşmesiyle belirli bir süre boyunca taahhüt altına alındığı konut yatırım modelidir. Mülk sahibi kiracı bulma ve işletme sorumluluğu almaz.
Kıbrıs'ta kira garantisi kaç yıl sürer? Süre projeye ve inşaat firmasına göre değişir, tek bir standart yoktur. Döveç Group'un "Kazancın Garanti Altında" kampanyasında garanti, anahtar teslim tarihinden itibaren 10 yıl boyunca geçerli.
Kira ödemeleri aylık mı yapılıyor? Hayır. Ödemeler yıllık yapılır ve ilk ödeme ilk işletim yılının sonunda gerçekleşir. On yıllık garanti süresince toplam on ödeme alırsınız. Aylık gelir bekleyen yatırımcıların, teslimden sonraki ilk yılda nakit girişi olmayacağını hesaba katması gerekir.
Kira garantisi anahtar teslimden mi başlıyor? Evet. Garanti, inşaat tesliminden değil anahtar teslim tarihinden itibaren 10 yıl süreyle geçerli.
Garantili kira getirisi ne kadar? Getiri projeye ve daire tipine göre değişir. Karşılaştırma yaparken satış bedeli üzerinden hesaplanan brüt orana değil, alım masrafları dahil edilmiş gerçek getiriye ve amortisman süresine bakmak gerekir. İlgilendiğiniz daire için net hesabı satış ekibimizden isteyebilirsiniz.
Kira yönetimini ben mi yapacağım? Hayır. Daire, belirlediğimiz otel işletim modeli çerçevesinde işletiliyor. Kiracı bulma ve yönetim süreçleriyle ilgilenmeniz gerekmiyor. Dairenin bakımı da Döveç güvencesi altında.
Kira garantisi bitince ne olur? Sözleşme yenilenebilir, daire kendi yönetiminize geçebilir veya satılabilir. Sözleşmenizde tanımlı seçenekleri satın alma öncesinde netleştirmenizi öneririz.
Hangi projeler kampanya kapsamında? Courtyard Platinum, D-Point ve La Casalia projelerinde seçili Stüdyo, 1+1 ve 2+1 daireler.
Yabancılar Kıbrıs'ta kira garantili daire satın alabilir mi? Evet. Yabancı uyruklu bireyler KKTC mevzuatı çerçevesinde tapu tescili yaptırabiliyor.
Kampanyaya dahil olmak için ne gerekiyor? %100 peşin ödemenin 30 gün içinde tamamlanması, satış ve kira sözleşmesinin imzalanması, ardından konut sigortasının yapılması.
Gelin, yerinde görün
Kuzey Kıbrıs'ta kira garantisi sunan çok sayıda proje var. Aralarında seçim yaparken vaadin büyüklüğüne değil, o vaadi verenin arkasında ne bıraktığına bakın.
Courtyard ve Panorama bugün çalışıyor. Courtyard Platinum, D-Point ve La Casalia aynı sistemin devamı. Yani ortada henüz denenmemiş bir model değil, işlediği görülmüş bir yapının yeni halkası var.
Çalışan projelerimizi gezmek, kampanya kapsamındaki daireleri incelemek ve ilgilendiğiniz daire için net getiri hesabınızı çıkarmak üzere satış ekibimizle iletişime geçin.
Yayın Tarihi 2 Nisan 2026
