Mayıs 2026'da Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC), 63/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'yi yürürlüğe koyarak yabancıların taşınmaz mal edinme kurallarını yeniden düzenledi. Çoğu kaynak yalnızca aynı mülk edinim sınırlarını tekrarlıyor. Bu rehber, diğerlerinin atladığı kısma odaklanıyor: yasadaki dört gerçekten yeni mekanizma, yani Kullanım Belgesi, Lisanslı Ara Yatırımcı, 10 milyon Euro yatırım tanımı ve %80 proje sınırı, ve bunların yabancı bir alıcıyı tam olarak nasıl etkilediği.
KKTC'de Kullanım Belgesi nedir?
Kullanım Belgesi, yasal edinim hakkını aşan bir yabancının taşınmaz malı 10 yıl boyunca kullanmasına izin verir; ancak mülkiyet satıcıda kalır. Belge, taşınmaz malı kullanma ve ondan yararlanma hakkı verir, fakat mülkiyeti devretmez. 10 yıllık süre içinde, yalnızca hak sahibinin kendi talebi dışında iptal edilemez.
Önemli ayrıntılar:
Taşınmaz mal Tatil Evleri ile ilgili mevzuat kapsamına giriyor ve iptal edilmiyorsa, belge 10 yıl yerine süresiz hale gelir.
Belge yalnızca taşınmaz malın satış bedeli tamamen ödendiğinde verilir.
Hak sahibi taşınmazı satıp devredebilir, ancak belgeye bağlı diğer hakları başkasına devredemez.
Askeri yasak bölgelerdeki veya "Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmelerine Konan Sınırlamalar Tüzüğü" kapsamındaki taşınmazlar için verilemez.
Belge kaydı sırasında yabancılara uygulanan standart tapu devir harcı ödenir.
Kimi ilgilendirir: yeni sınırların izin verdiğinden daha fazla taşınmaz için sözleşme yapmış olan herkesi. Fazla mülkü kaybetmek yerine, geçiş süresi içinde Kullanım Belgesi'ne dönüştürebilirsiniz.
Lisanslı Ara Yatırımcı (Lisanslı Ara Yatırımcı) nedir?
Lisanslı Ara Yatırımcı, 63/2026 sayılı Kararname ile oluşturulan yeni bir lisanslı statüdür. Bir kişinin veya şirketin, yılda en az 10 konutu, proje aşamasında veya kesin onaydan sonra, mülkiyetini almadan tasarrufuna alıp yabancı alıcılara pazarlamasına ve devretmesine olanak tanır.
Lisans nasıl işler:
Lisans, ilgili Müsteşarlık tarafından yıllık olarak verilir ve verildiği tarihten itibaren tam bir yıl geçerlidir.
Başvuru harcı, aylık brüt asgari ücretin iki katıdır ve Tapu ve Kadastro Dairesi'nin geliştirilmesine yönelik bir hesaba yatırılır.
Lisans, hak sahibi kriterleri karşılamaya devam ettiği sürece her yıl yenilenebilir.
Pullanmış yazılı anlaşmalar 1 ay içinde ilgili İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilmelidir.
Konutlar, kesin onay belgesinin verildiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yabancı alıcılara devredilmelidir. Bu sürede satılıp devredilmezse, konutlar Tatil Evleri mevzuatı kapsamına alınmalı, aksi takdirde lisans iptal edilir.
Neden var: daha önce hukuki gri alanda işleyen müteahhitten yabancı alıcıya satış zincirini resmileştiriyor.
Yeni KKTC mülk yasasına göre "yatırım" ne sayılır?
63/2026 sayılı Kararname'ye göre "yatırım", turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya ar-ge alanlarında yapılan en az 10.000.000 Euro tutarındaki yatırımı ifade eder. Önemli bir nokta: yap-sat (konut yapıp satma) açıkça kapsam dışıdır ve yasaya göre yatırım sayılmaz.
Bu pratikte ne anlama gelir:
Uygun bir sektöre yatırım yapan yabancı şirket, KKTC'deki bir bankaya şirket adına en az 10 milyon Euro yatırmalıdır.
Bu tutar, onaylanan yatırımı gerçekleştirmek için 2 yıl içinde kullanılmalıdır (arazi alımının kendisi bu tutara dahil değildir).
Yatırım, ilgili Bakanlık ile Gelir ve Vergi Dairesi tarafından denetlenir.
Yabancı sermayeli bir şirket, gerçek yatırım amacıyla, standart sınırların çok üzerinde, en fazla 80.280 m² arazi satın alabilir.
Arazi üzerinde yatırım kriterlerine uygun ve nihai onayı alınmış bir bina varsa, Bakanlar Kurulu o satın alma için 10 milyon Euro kuralını aramayabilir.
KKTC'de konut projeleri için %80 kuralı nedir?
%80 kuralı, yabancılara satışa kesin bir tavan koyar: imara açık alanlarda bir konut projesinin en fazla %80'i yabancı alıcılara satılabilir. Kalan %20 KKTC yurttaşlarına açık kalmalıdır.
Bu kural, apartman daireleri için ikinci bir yoğunlaşma önleme kuralıyla birlikte işler: aynı parsel içinde, birinci derece akraba, sıhri hısım veya aynı uyruktan olan yabancılar dairelerin yarısından fazlasını satın alamaz.
Alıcı için sonuç: popüler projelerde, yabancılara ayrılan daireler artık sınırlı bir kaynaktır. Bir proje %80 eşiğine yaklaşıyorsa, yabancı alıcılar için müsaitlik hızla kapanabilir.
Hızlı özet: 4 yeni mekanizma bir bakışta
Kullanım Belgesi. Sınırı aşan bir taşınmazı kullanmanıza izin verir; mülkiyet satıcıda kalır. Anahtar sayı: 10 yıl, Tatil Evleri mevzuatı kapsamında süresiz.
Lisanslı Ara Yatırımcı. Konutları yabancılara pazarlayıp devretmek için yeni bir lisans. Anahtar sayı: yılda en az 10 konut.
Yatırım tanımı. "Yatırımcı" sayılmak için eşiği belirler. Anahtar sayı: en az 10.000.000 Euro.
%80 proje sınırı. İmara açık alanlardaki konut projelerinde yabancı satışını sınırlar. Anahtar sayı: en fazla %80.
Sıkça sorulan sorular
Kullanım Belgesi bana taşınmazın mülkiyetini verir mi? Hayır. Kullanım Belgesi, taşınmazı 10 yıl boyunca kullanma ve ondan yararlanma hakkı verir, ancak yasal mülkiyet satıcıda kalır. Yasal edinim sınırlarını aşan alıcılar için tasarlanmıştır.
Kullanım Belgesi ile tutulan bir taşınmazı satabilir miyim? Evet. Belge sahibi, tüm vergi ve harçlar ödendiği takdirde, asıl satıcının rızası olmasa bile taşınmazı satma ve devretme hakkını korur.
Yap-sat (konut yapıp satma) 63/2026 sayılı Kararname'ye göre yatırım sayılır mı? Hayır. Yasa, yap-sat konut işini "yatırım" tanımının açıkça dışında bırakır. Yalnızca turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya ar-ge alanlarındaki uygun faaliyetler yatırım sayılır.
Yabancı bir şirket yeni yasaya göre uygun olmak için ne kadar yatırım yapmalıdır? Uygun bir yabancı yatırım, KKTC'deki bir bankaya yatırılan ve onaylanan proje için iki yıl içinde kullanılan en az 10.000.000 Euro gerektirir. Arazi alımı tek başına bu tutara dahil edilmez.
Bir konut projesinin en fazla yüzde kaçı yabancılara satılabilir? İmara açık alanlarda, 63/2026 sayılı Kararname uyarınca bir konut projesinin en fazla %80'i yabancı alıcılara satılabilir.
Yayın Tarihi 23 Mayıs 2026
